Commodus

Leonhard Sachsenhauser, Managing Director bei Commodus, kommentiert: „Wir freuen uns, dass wir dank der umfangreichen Arbeit unseres integrierten Asset Management Teams die Objekte repositionieren und erneut wesentliche Vermietungserfolge erzielen konnten. Die Vertragsabschlüsse belegen die anhaltende Attraktivität des Berliner Marktes sowie den Bedarf für nachhaltig nutzbare Flächen.“
Commodus hatte die 1986 errichtete Büroimmobilie am Nahmitzer Damm in Berlin-Marienfelde im Juni 2019 erworben und das 11.000 Quadratmeter große, ehemalige Single-Tenant- Gebäude mit Hauptmieter IBM in einen attraktiven Office-Campus umgewandelt. Erst kürzlich hatte Commodus die Umgestaltung des Foyers abgeschlossen. Der Standort im Bezirk Tempelhof-Schöneberg bietet aufgrund seiner guten Anbindung sowohl an den Individualverkehr (über die Bundesstraßen B101 und B96) als auch an das öffentliche Verkehrsnetz (S2-Station Buckower Chaussee sowie diverse Buslinien) eine attraktive Alternative zu zentraleren Berliner Bürolagen.

Das Bürogebäude in der Storkower Straße 132 im Ortsteil Prenzlauer Berg verfügt insgesamt über rund 6.100 Quadratmeter Mietfläche. Die durchschnittliche Restvertragslaufzeit (WAULT) liegt bei über acht Jahren. Seit dem Ankauf im Jahr 2018 hatte Commodus das Objekt umfassend neugestaltet und die Mieterträge von 550.000 Euro auf circa 1,1 Millionen Euro verdoppelt. Mit Schaffung einer 250 Quadratmeter großen Dachterrasse wird das Gebäude zukünftig noch einen weiteren attraktiven Anlaufpunkt für die Mieter erhalten. Ende Januar 2021 hatte Commodus den Verkauf an CLS vermeldet, der noch zwei weitere Objekte in Düsseldorf und Hamburg umfasst.

Zusammenfassung:

• Langfristiger Mietvertrag mit der Deutschen Bahn über 3.800 Quadratmeter am Standort Nahmitzer Damm 12
• Objekt in der Storkower Straße 132 noch vor Verkauf an CLS vollvermietet

Leonhard Sachsenhauser, Managing Director bei Commodus, kommentiert: „Wir freuen uns, dass wir trotz der derzeit von erhöhter Unsicherheit gezeichneten Marktlage drei Objekte erfolgreich stabilisieren und auf dem Büroimmobilienmarkt platzieren konnten. Bei allen drei Immobilien ist es uns gelungen durch gezieltes Refurbishment und Attraktivierung im Rahmen unseres aktiven Asset Managements eine nachhaltige Wertsteigerung zu erreichen.“

Das 2003 errichtete Bürogebäude in der Hansaallee 299 in Düsseldorf ist mit einer Fläche von etwa 16.000 Quadratmetern das größte Objekt des Portfolios. Commodus hatte durch aktives Asset Management und eine hochwertige Umgestaltung des bestehenden Foyers zu einem lichtdurchfluteten Entrée eine Neupositionierung der Immobilie am Markt erreicht. Im Dezember 2019 konnten 2.500 Quadratmeter an real.Digital, Betreiber eines der größten deutschen Multichannel-Portale, übergeben werden. Durch diese Vermietung wurde ein attraktiver Branchenmix geschaffen und zum Zeitpunkt des Verkaufs eine Vollvermietung realisiert. Das Objekt liegt direkt am aufstrebenden Business-Quartier Seestern mit einer optimalen Verkehrsanbindung zum Düsseldorfer Hauptbahnhof (20 Minuten) und zum Flughafen (30 Minuten).

Das Berliner Objekt in der Storkower Straße 132 im Ortsteil Prenzlauer Berg verfügt über rund 6.100 Quadratmeter Mietfläche, welche vollständig vermietet ist. Die durchschnittliche Restvertragslaufzeit (WAULT) liegt bei über acht Jahren. Seit dem Ankauf im Jahr 2018 hatte Commodus das Objekt umfassend neugestaltet und konnte im Jahr 2020 neue Mietverträge über 3.600 Quadratmeter abschließen. Insgesamt konnte das Unternehmen die Mieterträge seit Ankauf verdoppeln von 550.000 Euro auf circa 1,1 Millionen Euro zum Zeitpunkt des Verkaufs. Mit Schaffung einer 250 Quadratmeter großen Dachterrasse wird das Gebäude zukünftig noch einen weiteren attraktiven Anlaufpunkt für die Mieter erhalten.

Bei der Hamburger Immobilie handelt es sich um ein Bürogebäude in der Wendenstraße 408 mit einer Mietfläche von etwa 9.700 Quadratmetern und 191 Parkplätzen. Die Hamburger City Süd bietet als dynamischer Bürostandort eine gute Entwicklungsperspektive. Zudem ist die Wendenstraße mit einer Vielzahl von Rechenzentren der größte Netzwerk-Infrastrukturknoten der Stadt. Ende 2020 konnte Commodus einen langfristigen Neuvermietungsvertrag der EG- Flächen an zwei Datencenter vermelden. Für das Objekt liegt außerdem eine neue Konzeptplanung zur Errichtung hochwertiger Loft-Flächen mit Industrial Charme vor.

Die Vermarktung der Objekte erfolgte in Düsseldorf durch Cushman & Wakefield, in Berlin durch BNP Paribas Real Estate und in Hamburg durch JLL. Die Transaktion wird vonseiten Commodus durch Jenckel Law, BrandBerger, Mocuntia Real Estate Advisors, PKF und ALR unterstützt und soll bis Ende Q2 2021 abgeschlossen werden.

Zusammenfassung:

• Portfolio mit einer Gesamtmietfläche von rund 32.000 Quadratmetern in Berlin, Hamburg und Düsseldorf
• Verkaufspreis von 89,7 Millionen Euro
• Nachhaltige Stabilisierung durch Refurbishment und Neuvermietungen erreicht

Paul Sattlegger, Managing Director bei Commodus, kommentiert: „Mit Mario Glöckner holen wir einen fachkundigen Asset Manager an Bord, der über langjähriges länderübergreifendes Immobilien-Know-how verfügt und zudem durch seine Erfahrungen mit Digitalisierungsprojekten im Bereich ‚Smart Office‘ punktet. Dieser weitere Ausbau des Asset Managements ist der nächste konsequente Schritt unsere Plattform an unser Portfolio anzupassen und so, sowohl national als auch international, Wertschöpfungspotentiale für unsere Investoren bestmöglich heben zu können und gleichzeitig weiteres pan-europäisches Wachstum zu ermöglichen.“

Commodus erweitert durch den Ausbau des Asset Managements seine Wertschöpfungstiefe und stellt sich auch auf neue Marktbedürfnisse ein, die Glöckner durch seine vergangenen Aktivitäten auf Corporate Seite und als ehemaliger Proptech-Gründer sehr gut kennt. Dabei rücken auch die Themen Digitalisierung und ESG stärker in den Fokus.

Mario Glöckner verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche. Neben seiner Mitgründung des Proptechs Rentivate begleitete er von 2012 bis 2019 bei Zalando SE in die konzernweite Immobilien-Expansion der Asset-Klassen Logistik, Büro, Einzelhandel und Wohnen im In- und Ausland. Neben der immobilienseitigen Begleitung des Zalando-Wachstums von 1.000 auf über 15.000 Mitarbeiter, baute er das Team des Portfolio Managements auf und war verantwortlich für die Akquise von mehr als 1 Mio. Quadratmeter Mietflächen.

Zusammenfassung:

• Ziel ist die verstärkte Wertschöpfung im Bestand
• Glöckner verwaltet mit seinem Team Gesamtportfolio von mehr als 1,5 Milliarden Euro (AuM)

Leonhard Sachsenhauser, Managing Director bei Commodus, sagt: „Wir sind von Köln als vielversprechenden Investmentstandort überzeugt. Eine hohe Nachfrage an Büroflächen, bedingt durch eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung, Wettbewerbsfähigkeit durch verschiedene Forschungscluster und Universitäten sowie eine hohe Lebensqualität sichern die Nachfrage nach zeitgemäßen Büroflächen. Unser erster Ankauf in der Domstadt verfolgt das klare Ziel langfristig im Markt Fuß zu fassen.“

Zum aktuellen Zeitpunkt sind etwa 20 Prozent der Büroflächen im Objekt nicht vermietet. Dadurch ergeben sich für Commodus Möglichkeiten zur Umsetzung eines neuen Flächendesigns. Im Mittelpunkt stehen dabei Nutzungskonzepte, die sich an schnell wandelnde Bedürfnisse innovativer Unternehmen anpassen. Die flexible Gebäudesubstanz der Immobilie aus dem Jahr 1998 ermöglicht moderne Flexible-Space-Büros mit Mieteinheiten von rund 300 bis 1.900 Quadratmetern je Geschoss.

Der Standort im Kölner Stadtteil Braunsfeld hat sich aufgrund seiner guten Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (S-Bahn-Station Müngersdorf Technologiepark und Straßenbahn entlang der Aachener Straße) sowie der Nähe zu attraktiven Wohnlagen als Alternative zu den Bürolagen der Kölner Innenstadt etabliert. Braunsfeld umfasst eines der größten Kölner Gewerbegebiete, den „TechnologiePark Köln“. Über 300 Unternehmen unterschiedlicher Branchen haben sich an diesem modernen Büro- und Gewerbestandort niedergelassen. Das Viertel gilt inzwischen als attraktiver Dienstleistungsstandort vor allem für Firmen aus der Werbe- und Medienszene sowie Unternehmen der Informations- und Kommunikationsbranche. Durch eine Vielzahl zukunftsweisender Projektentwicklungen wird der dynamische Teilmarkt mittelfristig noch an Lagequalität gewinnen.

Zusammenfassung:

• Erste Investition in der Domstadt; weitere Ankäufe sind in Planung
• Hohes Wertsteigerungspotential durch Flächenoptimierung und Neuvermietung
• Zweite Transaktion außerhalb Deutschlands, nach Ankauf in Madrid im Dezember
  2019
• Dynamische Entwicklung des Büromarktes Köln-Braunsfeld

Dr. Matthias Mittermeier, Gründer und Managing Director von Commodus, kommentiert den Ankauf: „Wir nehmen Städte in den Fokus, nicht nationale Märkte. Insofern ist unsere jüngste Investition in Paris ein logischer Schritt. Die Entscheidung von Commodus, in Paris zu investieren, wurde durch das schiere Potenzial des Pariser Marktes in Bezug auf wirtschaftliches Wachstum, Bevölkerung, kulturelles Zentrum und die allgemeine Ästhetik der Stadt beflügelt. Paris wird aus gutem Grund als der derzeit heißeste Immobilienmarkt Europas angepriesen. An der Attraktivität von Paris wird sich auch durch die Corona-Pandemie nichts ändern.“

Mit Blick auf die geplante bauliche Erweiterung hat Commodus eine Sale-and-Lease-Back-Vereinbarung geschlossen, der dem Verkäufer eine Nutzung für weitere zwölf Monate zur Miete ermöglicht. Nach dessen Auszug soll das Objekt in ein nachhaltigkeitszertifiziertes Bürogebäude mit höchstem Prädikat umgewandelt werden. Das Projekt sieht eine Erweiterung der bestehenden Struktur aus Erdgeschoss und zwei Obergeschossen vor. Ziel nach erfolgtem Umbau ist die langfristige Neuvermietung an einen bonitätsstarken Mieter aus der IT- oder Medienbranche.

Der Ankauf in der französischen Hauptstadt folgt außerdem der neuen Unternehmensstrategie von Commodus, die neben den deutschen Top-7-Städten in Zukunft auch wachstumsstarke Städte in der Europäischen Union in den Fokus nimmt. „Wir wollen die Chancen für Value- Add-Büroinvestments auch außerhalb Deutschlands nutzen. Unsere internationale Strategie beinhaltet eine gründliche Analyse der europäischen Schlüsselmärkte, um die attraktivsten Immobilienstandorte mit einem starken Wertschöpfungspotenzial herauszufiltern. Paris rangiert weit oben“, sagt Paul Sattlegger, Managing Director der Commodus International Advisory. Als erstes Objekt außerhalb von Deutschland hat Commodus im Februar eine 4.000 Quadratmeter große Büroimmobilie im Szeneviertel Atocha in Madrid erworben.

CBRE sieht Paris als attraktivsten Immobilienstandort der Welt – vor London, New York, Schanghai und Singapur. Zu diesem Ergebnis kamen die Analysten in einer Studie vom November 2019. Die Metropole verfügt über 54 Mio. Quadratmeter Bürofläche, mehr als Tokio oder New York. Insbesondere das Projekt „Grand Paris“ im Vorfeld der Olympischen Spiele 2024 zieht internationale Investoren an. Geplant sind 200 Kilometer an neuen U-Bahn-Linien, was mehr als einer Verdoppelung des bestehenden Netzes entspricht. 68 neue Bahnhöfe werden gebaut, und Dutzende neuer Stadtteile mit mindestens 600 000 Quadratmetern Wohn- und Bürofläche sind in Planung.
Zusammenfassung:

• Gesamtmietfläche beträgt rund 700 Quadratmeter im Herzen von Paris
• Geplante Aufstockung des Gebäudes auf zukünftig rund 970 Quadratmeter
• Zweite Transaktion außerhalb Deutschlands, nach Ankauf in Madrid im Dezember
  2019
• Commodus weitet Wachstumsstrategie auf europäische Städte aus

Leonhard Sachsenhauser, Managing Director von Commodus, sagt: „Wir sehen ein hohes Wertsteigerungspotential in der Immobilie, die bereits heute von einem vielfältigen Mietermix und einer optimalen Anbindung an den Berliner Nahverkehr profitiert. Durch die geplante Optimierung und Modernisierung der vorhandenen Büroflächen und eine Revitalisierung von Einzelhandelsflächen ergeben sich für uns attraktive Wachstumsperspektiven.“

Die bestehenden, flexiblen Mietflächen ermöglichen eine Fülle an Bürokonzepten von modernen Open-Office-Spaces bis hin zu klassischen Zellenbüros und sind damit für vielfältige Nutzergruppen attraktiv. Neben einer Aufwertung der Außen- und Allgemeinflächen wird Commodus außerdem in die Gebäudesubstanz investieren.

Die im Jahr 1997 errichtete Immobilie befindet sich an der Ecke Weißenseer Weg 35, 36, 37 / Konrad-Wolf-Straße 60, 61 im Berliner Ortsteil Alt-Höhenschönhausen. Die direkt vor dem Objekt befindliche Tramhaltestelle „Weißenseer Weg“ sorgt für eine sehr gute Anbindung an das Berliner Verkehrsnetz. Zum jetzigen Zeitpunkt verteilt sich die vermietete Fläche auf Einzelhandel, Büro- und Praxisflächen, Fitnessnutzung und zu einem geringeren Teil auf Betreutes Wohnen. Hauptmieter im Einzelhandelssegment sind Spielemax, Netto und TEDi. Zu den weiteren Mietern gehören Andres Industries, McFit, das Johannische Sozialwerk e. V. und die Stephanus Stiftung.

 
Zusammenfassung:

• Rund 19.000 Quadratmeter vermietbare Fläche in gut angebundener Lage in Berlin-Lichtenberg
• Breites Nutzungsspektrum aus Büro- und Einzelhandelsflächen, einem Fitnessstudio, Arztpraxen und Betreutem Wohnen
• Hohes Wertsteigerungspotential durch Flächenoptimierung und -revitalisierung

“Mit Lutz Keßels konnten wir einen erfahrenen und versierten Immobilienexperten gewinnen. Unser Ziel ist es, neben weiteren Zukäufen verstärkt Wertschöpfungspotenziale in unserem Bestandsportfolio zu heben und auch auf diese Weise weiteres Wachstum zu realisieren”, sagt Dr. Matthias Mittermeier, Gründer von Commodus.

Lutz Keßels verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Planung, Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten und sammelte seine fundierte Expertise zuletzt beim Projekt „Am Tacheles Berlin“ bei pwr development. In seiner beruflichen Laufbahn leitete er die Quartiersentwicklung der WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH und war Geschäftsführer der Pandion AG. Hier verantwortete der studierte Architekt die Entwicklung städtebaulicher Konzepte und realisierte Großprojekte und Quartiersentwicklungen.

Der derzeit von Commodus verwaltete Immobilienbestand beträgt deutschlandweit mehr als eine Milliarde Euro Assets under Management (AuM) und ist überwiegend in geschlossenen Spezialfonds sowie seit 2019 in einem RAIF investiert.

Zusammenfassung:

• Lutz Keßels neuer Head of Project Development
• Geplantes Ankaufsvolumen von rund 300 Mio. Euro im Jahr 2020
• Gesamtportfolio von mehr als einer Milliarde Euro (AuM)

Dr. Matthias Mittermeier, Gründer und Managing Director von Commodus, kommentiert: „Die von uns erworbene Büroimmobilie befindet sich in einer aufstrebenden Mikrolage, die sich durch die Nähe zu innovativen Technologie- und namhaften Großunternehmen sowie zum Shopping Center ‚Hallen am Borsigturm‘ auszeichnet. Zudem liegt das Entwicklungsgebiet des Flughafens Tegel nur zwei Kilometer entfernt. Hier soll in den kommenden Jahren ein Innovationspark für urbane Technologien und ein zukunftsweisendes Stadtquartier entstehen.“

Die bauliche Flexibilität der Immobilie ermöglicht die Vermietung an eine Vielzahl innovativer Bürokonzepte. Ab Ende des Jahres 2021 plant Commodus eine Modernisierung und Neuvermietung größerer Teilflächen. Das Flächenangebot soll von offenen Lofts bis zu klassischen, abgetrennten Büroeinheiten reichen. Commodus beabsichtigt nicht nur Veränderungen der Innenflächen, sondern auch eine Verschönerung des Außenbereichs und die Schaffung hochwertiger Gemeinschaftsflächen.

Der Standort der 1997 errichteten Immobilie in Berlin-Tegel bietet aufgrund seiner guten Anbindung sowohl an das öffentliche Verkehrsnetz (U-Bahnhof Borsigwerke und S-Bahnhof Tegel) als auch den Individualverkehr (über die Bundesautobahn A111) eine attraktive Alternative zu zentraleren Berliner Bürolagen. Auf dem nur etwa zwei Kilometer entfernten Areal des Flughafens Tegel ist mit dem Projekt „Berlin TXL“ zudem ein neues Stadtquartier, ein Innovationspark für urbane Technologien und ein Landschaftspark geplant.

Zusammenfassung:

• Rund 7.000 Quadratmeter Büronutzfläche
• Nähe zu Technologieunternehmen, Shopping-Center und Projekt „Berlin TXL“
• Ehemaliges Gründerzentrum mit kleinteiliger Mieterstruktur
• Entwicklungsperspektive durch Modernisierung und Neuvermietung

Dr. Matthias Mittermeier, Gründer und Managing Director der Commodus Real Estate Capital GmbH, sagt: „Wir wollen weiter wachsen und die Chancen für Value-Add-Büroinvestments auch außerhalb Deutschlands nutzen. Unsere internationale Strategie beinhaltet eine gründliche Analyse der europäischen Schlüsselmärkte, um die attraktivsten Immobilen-Standorte herauszufiltern, die ein starkes Wertschöpfungspotenzial aufweisen.“ Die neu gegründete Commodus International Advisory GmbH begleitet die internationale Wachstumsstrategie mit entsprechender Expertise und Teamstärke. Paul Sattlegger, Managing Director der Commodus International Advisory GmbH, kommentiert: „Ein Ergebnis dieser Untersuchung der europäischen Schlüsselmärkte lenkte unsere Aufmerksamkeit auf Spanien. Das weit überdurchschnittliche und nachhaltige BIP-Wachstum, stark gesunkene Arbeitslosenzahlen, eine wachsende Nachfrage nach Arbeitskräften und ein günstiges Geschäftsklima sprechen für diesen boomenden Markt. Zudem zieht die europaweit einzigartige Lebensqualität einen starken Talentpool aus der ganzen Welt an.“

In Deutschland liegt der Fokus von Commodus bisher auf Büroimmobilien in den Top-7-Städten, wobei das Unternehmen in den vergangenen Jahren verstärkt auch auf kleinere wachstumsstarke Städte sowie auf Mischnutzungskonzepte aus Büro, Einzelhandel und Wohnen setzt. Der derzeit von Commodus verwaltete Immobilienbestand von etwa 1,5 Milliarden Assets under Management (AuM) ist überwiegend in geschlossenen Spezialfonds sowie seit 2019 in einem RAIF investiert. Das aktuelle Portfolio umfasst Immobilien unter anderem in Berlin, Düsseldorf und Hamburg.

In Madrid plant das Unternehmen eine zeitgemäße Umgestaltung des Gebäudes aus dem Jahr 1960. Durch eine hochwertige Fassadengestaltung und die Aufwertung des Eingangsbereichs erhält die Immobilie eine neue Qualität. Im Zuge einer modernen Innenraumgestaltung sollen außerdem die Aufzüge und Decken modernisiert werden. Angestrebt wird eine Zertifizierung nach dem LEED Gold-Standard, welcher besonders nachhaltige Gebäude auszeichnet.

Der Standort im zentral gelegenen Szeneviertel Atocha befindet sich in fußläufiger Reichweite zu den bekanntesten Plätzen Madrids und dem Botanischen Garten. Neben zwei U-Bahnlinien in unmittelbarer Nähe, liegt zudem der Fernbahnhof Madrid-Atocha nur rund 500 Meter entfernt, an welchem sowohl Fern- wie Regionalzüge, sämtliche S-Bahnlinien, und die Metrolinie 1 halten. Damit zählt Atocha zu den wichtigen Verkehrsknotenpunkten der Metropole.

Die spanische Wirtschaft entwickelt sich positiv. Laut International Monetary Fund wuchs das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2019 um 2,2 Prozent und damit stärker als der EU-Durchschnitt. Parallel steigt auch die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin stark an. Nach Angaben von Cushman & Wakefield lag der Flächenumsatz in Madrid, der drittgrößten Stadt Europas, 2019 bei mehr als 600.000 Quadratmetern. Außerdem waren nur rund 1,9 Prozent aller Büroflächen im Zentrum Madrids verfügbar; der Wert ist damit zum Vorjahr erneut gesunken. Durch eine sich stark entwickelnde Startup-Szene wird zudem vor allem die Nachfrage nach flexiblen und modernen Büroflächen in den wichtigsten Büromärkten Madrid und Barcelona weiter ansteigen.

Zusammenfassung:

• Erster Ankauf außerhalb von Deutschland ist Teil einer internationalen Strategie
• Rund 4.000 Quadratmeter Büronutzfläche in Madrider Szeneviertel Atocha
• Durch umfangreiche Renovierung soll ein nachhaltiges Gebäude mit LEED Gold Standard-Zertifizierung entstehen

Dr. Matthias Mittermeier, Gründer und Managing Director von Commodus, kommentiert: „Wir freuen uns über diesen Vermietungserfolg inmitten der Corona-Pandemie. Durch die umfangreiche Sanierung der beiden Gebäude auf der Neuköllner Sonneninsel haben wir einen Campus mit urbanem Flair geschaffen, der vor allem innovative und moderne Unternehmen anspricht.“

Commodus hatte das Ensemble, bestehend aus einem historischen Fabrikgebäude aus dem Jahr 1916 und einem ehemaligen Verwaltungsbau aus den 1990er-Jahren in direkter Lage am Neuköllner Schifffahrtskanal, nach dem Ankauf im Juni 2017 aufwendig saniert und bis dahin ungenutzte Flächen auf Höhe des Ufers des Neuköllner Schifffahrtskanals aktiviert. Neben dem neuen Mieter nutzen 15 weitere Unternehmen, vor allem aus der IT- und Medienbranche, die modernen und teils loftartigen Büroflächen in den Gebäuden. Hauptmieter ist das technologiegetriebene Medienunternehmen Blinkist.

Der Standort am S-Bahnhof Sonnenallee im Stadtteil Berlin-Neukölln profitiert von der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der steigenden Beliebtheit des Stadtteils, der für seine Vielfalt und Internationalität bekannt ist und damit vor allem eine junge und kreative Klientel anzieht. Laut Kurzbericht des IW Köln entwickelt sich der Berliner Büroimmobilienmarkt positiv. Berlin verzeichnete in den letzten Jahren die stärksten Mietpreisanstiege im Bürosegment und die Dynamik verstärkte sich 2019 sogar noch auf ein Wachstum von 9,7 Prozent. Anders als in anderen Städten gab es hier auch in der zweiten Jahreshälfte 2019 kein Anzeichen für eine Abschwächung. Angesichts der aktuellen konjunkturellen Unsicherheiten könnten sich die Gewerbeimmobilienmieten aber künftig wieder volatiler entwickeln.

Zusammenfassung:

• Vollvermietung der „Sonneninsel“ in Berlin-Neukölln durch Neuvermietung von 800 Quadratmetern Bürofläche
• Büroimmobilie verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 12.000 Quad
• Mietermix aus Unternehmen der IT-, Medien- und Logistikbranche

Dr. Matthias Mittermeier, Gründer und Managing Director der Commodus Real Estate Capital GmbH, kommentiert: „Ausschlaggebend für den erfolgreichen Exit war unsere aktive und umfassende Bewirtschaftung der Immobilie. In den vergangenen Jahren haben wir in die Gebäudesubstanz investiert, konnten Leerstand abbauen und die Mieteinnahmen um mehr als 20 Prozent steigern. Die aktuelle Mieterstruktur mit mittel- und langfristigen Mietverhältnissen ermöglicht nachhaltig stabile Mieteinnahmen.“

In den vergangenen Jahren hat das umliegende Quartier insbesondere durch die Entwicklung des Kö-Bogens und der unterirdischen Tramstrecke Wehrhahn-Linie profitiert. Mit dem Bau des Kö-Bogens II und der Verlängerung der Fußgängerzone in der Schadowstraße wird diese Mikrolage in den kommenden Jahren weiter hinzugewinnen.

„Unsere zwei weiteren Immobilien in Düsseldorf wollen wir mittel- bis langfristig im Bestand halten und weiterentwickeln. Darüber hinaus planen wir 2020 neue Zukäufe für unseren RAIF-Fonds ‚Commodus Deutschland Fund II‘. Der Fokus liegt dabei auf Value-Add-Büroimmobilien in den Top-7-Städten und damit auch in den Rheinmetropolen Düsseldorf und Köln“, sagt Leonhard Sachsenhauser, Managing Director bei Commodus.

Zusammenfassung:

• Multi-Tenant-Immobilie hat eine Gesamtmietfläche von 14.200 Quadratmetern
• Mieteinnahmen konnten um mehr als 20 Prozent gesteigert werden
• 2020 neue Zukäufe in Düsseldorf und Köln geplant

Dr. Matthias Mittermeier, Gründer und Managing Director der Commodus Real Estate Capital GmbH, kommentiert: „Das ehemalige AEG-Gelände bietet uns herausragende Entwicklungsmöglichkeiten, die in dieser Größenordnung im Zentrum Berlins einmalig geworden sind. Neben mittelfristigen Optionen wie einer Vertragsverlängerung mit dem Bestandsmieter bzw. Neuvermietung bietet das 65.000 Quadratmeter große Grundstück auch langfristig das Potential einer vollständigen Revitalisierung.“
Die Büroimmobilie in der Gustav-Meyer-Allee wurde Ende der 1980er-Jahre fertiggestellt. In der Nachbarschaft haben sich in den vergangenen Jahren Institute der Technischen Universität Berlin, das Fraunhofer Institut, die Deutsche Welle sowie zahlreiche weitere Medien- und IT-Unternehmen angesiedelt. Beide Gebäudeteile in der Gustav-Meyer-Allee sind vollvermietet und werden derzeit von demselben Mieter genutzt. Der Ankauf ist eine Add-On-Akquisition zu dem 2018 getätigten Ankauf des ersten Gebäudeteils.

Philipp Horsthemke, Managing Director von Commodus, ergänzt: „Die Eigentümerstrukturen und die gegenseitige technische beziehungsweise rechtliche Abhängigkeit der beiden Gebäudeteile haben Commodus bei den Akquisitionen vor besondere Herausforderungen gestellt. Über die vergangenen beiden Jahre ist es uns jedoch gelungen, die Komplexität des Projekts vollständig zu durchdringen und so die beiden Liegenschaften effizient in einer Hand zusammenzuführen, um den jeweiligen Wert der Einzelliegenschaften für unsere Investoren zu erhöhen.“

Greenberg Traurig, Wegnerpartner, KPMG, PKF und Drees & Sommer waren auf Seiten von Commodus bei der jüngsten Transaktion beratend tätig.

Zusammenfassung:

• Ankauf des zweiten Gebäudeteils auf ehemaligem AEG-Gelände als Add-On- Akquisition zu Deal aus 2018
• Entwicklungsperspektive für Neuvermietung, Revitalisierung und umfassende Modernisierung
• Joint-Venture mit institutionellen Kapitalpartnern

 
Die architektonischen Charaktere unserer Assets werden in einem Modellhaften Stil auf ihr Wesentliches reduziert und vermitteln so Ihre Formbarkeit und ihr Potential. Eine „rote Linie“ zieht sich wortwörtlich durch die gesamte Gestaltung, ebenso wie durch die Unternehmensstrategie von Commodus.

Die reduzierten, roten Skizzen, die sich wie von selbst über den Gebäudedarstellungen zeichnen, symbolisieren die Prozesse, durch die wir als Spezialist für Value-Add-Investments, Immobilien mit hohem Potential ausfindig machen und ganzheitlich und strukturiert entlang der gesamten Wertschöpfungskette begleiten und entwickeln.

Dr. Matthias Mittermeier, Managing Partner von Commodus, kommentiert: „Wir haben ein regional etabliertes Unternehmen mit einem langjährigen Track Record und einem hervorragenden Expertenteam übernommen. Gemeinsam wollen wir BAYIKO zu einer eigenständigen Plattform für Immobilienkäufer mit einem Fokus auf Kapitalanlage entwickeln. Zielkunden sind in erster Linie private Investoren. BAYIKO soll es diesen Investoren ermöglichen, auf einfache und transparente Weise in Immobilien zu investieren. Wir senken die Barrieren und schaffen Privatinvestoren einen breiteren Zugang zum Immobilieninvestmentmarkt. In Zeiten keiner oder negativer Zinsen erscheint uns das ein vielversprechendes Wachstumssegment zu sein.“

Die Wohnungsbauprojekte im aktuellen Portfolio der BAYIKO verteilen sich innerhalb der Metropolregion Nürnberg auf die Städte Nürnberg, Fürth, Herzogenaurach und Zirndorf sowie darüber hinaus auf die Stadt Schweinfurt. Drei Projekte befinden sich bereits im Bau, für weitere sieben Projekte liegt eine Baugenehmigung vor oder es wurde bereits ein Bauantrag gestellt. Im Zuge der Unternehmensentwicklung ist der Ankauf weiterer Grundstücke geplant. Zu den im Bau befindlichen Projekten gehört das Askren Manor in Schweinfurt. In der ehemaligen Wohnsiedlung der US-Armee entstehen durch Aufstockung und ein umfassendes Refurbishment insgesamt 144 Wohnungen. Der erste Bauabschnitt hat bereits begonnen.

Philipp Horsthemke, Managing Director von Commodus, ergänzt: „BAYIKO deckt von der Planung und Entwicklung bis hin zum Vertrieb die gesamte Wertschöpfungskette der Projektentwicklung ab. Die Plattform BAYIKO hat das Potenzial, erster Anlaufpunkt für private Immobilieninvestoren auf der Suche nach stabilen Investments zu werden. Wir möchten das Projektportfolio der BAYIKO mit weiteren Grundstückskäufen überregional ausbauen und diesen Prozess als Kapitalpartner unterstützen.“

Zusammenfassung:

• Kauf der P&P Wohnbau GmbH im Joint-Venture mit Unternehmer Daniel Günthert
• Neue Gesellschaft BAYIKO als eigenständige Plattform für Kapitalanleger etablieren
• Entwicklungsportfolio konzentriert sich auf den Raum Nürnberg

„Wir sehen hohes Wertsteigerungspotential in der Immobilie Nahmitzer Damm“, erläutert Dr. Matthias Mittermeier, Managing Partner bei Commodus. „Die aktuelle Ausgangslage mit dem prominenten ehemaligen Single-Tenant IBM an Bord und den neuen Flächenmöglichkeiten eröffnen uns an diesem Standort attraktive Perspektiven. In sehr gut erschlossener Berliner Randlage verfügen wir nun über eines der wenigen verbliebenen Objekte Berlins, das die sofortige Anmietung von mehr als 5.000 Quadratmetern hochwertiger Bürofläche erlaubt. Gleichzeitig plant Commodus die Umgestaltung des Hauses in eine Multi-Tenant-Immobilie, zur Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten und Erhöhung der Gebäudeflexibilität. Diese Neuakquisition passt perfekt in die erfolgreiche Commodus-Strategie“, so Mittermeier.

Die hochwertige technische Ausstattung und Gebäudequalität des im Jahr 1986 errichteten Objekts bieten sehr gute Voraussetzungen für die weitere Nutzung. Commodus plant nicht nur Veränderungen der Innenflächen, sondern auch eine Attraktivierung des Außenbereichs und eine Schaffung hochwertiger Gemeinschaftsflächen. Das flexible Büroflächenangebot soll von offenen Lofts bis zu klassischen, abgetrennten Büroeinheiten reichen können. Neue Terrassenflächen gehören ebenso zu den Plänen wie eine Öffnung der Zugangswege und dadurch eine Verkürzung des Wegs zum ÖPNV sowie ein neues Konzept für PKW- und Fahrradabstellplätze. Der das Gebäude umgebende Park soll für Mitarbeiter in Zukunft noch besser nutzbar gemacht werden.

Der Standort in Marienfelde (Bezirk Tempelhof-Schöneberg) bietet aufgrund seiner guten Anbindung sowohl an den Individualverkehr (über die Bundesstraßen B101 und B96) als auch an das öffentliche Verkehrsnetz (S2-Station Buckower Chaussee sowie diverse Buslinien) eine attraktive Alternative zu zentraleren Berliner Bürolagen. Bis zum Berliner Hauptbahnhof benötigt man mit öffentlichen Verkehrsmitteln vom Nahmitzer Damm rund 35 Minuten.

Zusammenfassung:

• Rund 11.000 Quadratmeter Büronutzfläche, aktuell rund 63 Prozent Leerstand
• Hohes Wertsteigerungspotential durch geplante Umgestaltung in Multi-Tenant-Immobilie und Erweiterung der Gebäudenutzungsmöglichkeiten
• Verkäufer ist der Asset Manager Amundi RE Italia SGR für seinen Fonds Amundi RE Europa

Im Mittelpunkt stehen dabei flexible Nutzungskonzepte, die sich an schnell wandelnde Bedürfnisse innovativer Unternehmen anpassen. Commodus prüft zusätzlich die Möglichkeiten eines Anbaus bzw. einer Erweiterung der Immobilie aus den 1990er Jahren. Neben der bestehenden Attraktivität des Standorts in etablierter Regensburger Bürolage mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung sieht Commodus durch die benachbarte Projektentwicklung „Königstor“ eine weitere Aufwertung des Mikrostandorts.

Regensburg hat bei einer internen Analyse von Commodus zur Identifizierung der vielversprechendsten neuen Investmentstandorte eine Spitzenposition eingenommen. Neben den Top-7-Städten, die in der Commodus-Strategie weiterhin eine zentrale Rolle einnehmen, hat die inhabergeführte Investmentgesellschaft in einem umfangreichen internen Research zwei Zielcluster mit wachstumsstarken Großstädten definiert. Im „Rhein-Main-Cluster“ sind dies die Städte Koblenz, Mainz, Heidelberg, Darmstadt, Mannheim und Karlsruhe. Eine hohe Nachfrage an Büroflächen durch starke wirtschaftliche Entwicklung, zukünftige Wettbewerbsfähigkeit durch erstklassige Forschung und digitale Infrastruktur sowie Anziehung und Bewahrung von Talenten durch hohe Lebensqualität waren maßgebliche Faktoren in der Commodus-Analyse der „Future-Growth-Cities“. Im „Süd-Ost-Cluster“, in das die aktuelle Investition von Commodus fällt, sind die definierten Zielstädte neben Regensburg noch Nürnberg, Ingolstadt, Augsburg und Ulm. Auch kleinere Städte werden von Commodus laufend analysiert und können bei guten Opportunitäten in den Investmentfokus des Unternehmens rücken.

Commodus plant im Jahr 2019 Zukäufe im Wert von 200 bis 300 Mio. Euro.

Zusammenfassung:

• Erster Ankauf im Zuge der Commodus-„Future-Growth-Cities“-Strategie
• Aktuell vollvermietetes Objekt mit mehr als 4.000 Quadratmeter Nutzfläche in
  etablierter Regensburger Bürolage
• Hohes Wertsteigerungspotential durch neues Nutzungskonzept für frei werdende
  Büroflächen

Dr. Matthias Mittermeier, Managing Partner bei Commodus: „Im Jahr 2019 wollen wir weitere 200 bis 300 Mio. Euro unter Berücksichtigung unserer Core+/Value-Add-Strategie in den Top-7-Städten und weiteren wachstumsstarken Großstädten in Deutschland anlegen. Durch unser aktives Asset Management können wir Wertschöpfungspotenziale heben und reduzieren dadurch die Abhängigkeit unserer Renditen von der allgemeinen Marktentwicklung.“

Commodus blickt auf ein erfolgreiches Wirtschaftsjahr zurück. 2018 hat Commodus Immobilien im Wert von rund 200 Mio. Euro akquiriert. Bundesweit hält und bewirtschaftet das Unternehmen aktuell Objekte mit einem Gesamtwert von mehr als 500 Mio. Euro. Über geschlossene Spezialfonds erschließt das Unternehmen Kapitalquellen für neue Investments: Der im Oktober 2018 aufgelegte geschlossene Spezial-AIF „Commodus Deutschland Fund II“ konnte bereits zum Jahresende geschlossen werden. Seitdem firmiert er unter dem Namen „Commodus Deutschland Fund I Annex“. Commodus hat in den ersten drei Monaten nach Auflage in Büroimmobilien mit Wertschöpfungspotenzial im Wert von mehr als 200 Mio. Euro investiert.

Zuletzt hat Commodus im Januar 2019 mit dem „Commodus Deutschland Fund II SCSp, RAIF“ einen ersten Fonds nach Luxemburger Recht aufgelegt. Es handelt sich um einen so genannten Reserved Alternative Investment Fund (RAIF). „Wir setzen mit der Luxemburger Struktur auf einen internationalen Standard, der unser Anlageportfolio für deutsche institutionelle und internationale Investoren attraktiver macht. Zudem zeichnen sich RAIFs durch eine höhere Flexibilität bei der Ausgestaltung der Fondsstruktur aus. Davon profitieren unsere Anleger und wir als Investmentgesellschaft gleichermaßen“, erläutert Mittermeier die Beweggründe für die Wahl des Luxemburger Vehikels.

Das Zielinvestitionsvolumen des neuen Commodus-RAIF für Core+/Value-Add- Gewerbeimmobilien beträgt 400 Mio. Euro, das Zieleigenkapital rund 150 Mio. Euro. Anfang Februar hat das erste Closing stattgefunden. Mittermeier kommentiert: „Wir starten mit Rückenwind ins neue Jahr und konnten in wenigen Wochen bereits mehr als 40 Prozent des avisierten Eigenkapitals für unseren neuen Luxemburger Fonds einsammeln. Wir danken unseren Investoren, darunter langjährige Partner und institutionelle Anleger, für ihr Vertrauen.“

Zusammenfassung:

• Ankaufsprofil: deutsche Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern und Investmentvolumen von bis zu 100 Mio. Euro pro Transaktion
• 2018 neue Büroobjekte im Wert von rd. 200 Mio. Euro erworben
• Commodus legt ersten Immobilienfonds nach Luxemburger Recht in Gestalt eines Reserved AIF auf